自己破産をすると不動産はどうなる？自己破産後に手元に残る財産と主な注意点
「自己破産をすると所有している不動産はどうなるのか」
「自己破産をすると全ての財産を差し押さえられるのか」
自己破産を行うことを検討している方の中には、所有している不動産がどうなるのか気になっている方もいると思います。
不動産は高額な財産であることから、自己破産を行うと原則として売却をし、債権者に配当されることになります。
本記事では、自己破産の不動産への影響について解説します。
１．自己破産の不動産への影響
自己破産をすると、所有している不動産に対して何かしらの影響が生じます。
不動産の扱いは主に以下の4パターンによって異なります。
- 住宅ローンが残っている場合
- 住宅ローンがない場合
- 他者と共有している場合
- 不動産の価値がない場合
順にご説明します。
（１）住宅ローンが残っている場合
不動産にローンが残っている場合は、抵当権を設定している債権者によって抵当権が実行される場合が多いです。
抵当権とは、不動産に設定される担保権のことで、ローンを組んで不動産を購入する際に、貸付を行う金融会社などの債権者が不動産に対して設定します。
抵当権が実行されると、不動産が競売にかけられ、抵当権を設定している債権者はその売買代金から残っている住宅ローンの回収をすることができます。
そのため、破産手続を進めていく中で債権者から抵当権に基づく担保不動産競売を裁判所に申し立てられます。
また、別のローンや債権を担保する目的で不動産に抵当権が設定されている場合にも、担保権が実行されて不動産が競売される可能性が高いです。
なお、抵当権を実行して不動産を競売した場合より、その不動産の買い手を探して売却したほうが高く売れることが少なくないため、任意売却といって、競売にかけずに買い手に売却することもあります。
抵当権者である債権者が任意売却について同意している場合、売買と同時に抵当権も抹消されます。
（２）住宅ローンがない場合
ローンがない場合は、自己破産の申立てをすることにより、破産管財人が不動産の管理、処分権を持ち、売買代金は破産財団に組み込まれることになります。
破産財団とは、破産者の財産を換価したうえで債権者へ配当される財産の総体のことです。
裁判所から破産手続開始の決定がなされると、裁判所によって選任される破産管財人が裁判所の許可を得たうえで破産財団に属する不動産を任意売却することができます。
住宅ローンがない場合、自己破産をすると不動産は処分される可能性が高いことを押さえておきましょう。
（３）他者と共有している場合
不動産が他者と共有状態である場合でも、その共有不動産の持ち分について処分される可能性が高いです。
破産手続による処分の対象となるのは債務者が有する共有持分のみですが、不動産を物理的に分割して売却することはできません。
そこで、破産管財人は共有者に対して共有持分分割請求を行うのが一般的です。
共有者間で分割禁止の合意がなされていれば、共有持分分割請求をすることはできませんが、合意がない場合は共有者は分割請求に応じる必要があります。
分割方法は主に以下の3つです。
| 分割方法 | 内容 |
| 現物分割 | 不動産を分筆し、分筆後の不動産を共有者と破産管財人がそれぞれ取得する |
| 代償分割 | 共有者または破産管財人の一方が不動産を取得し、他方に対して代償金を支払う |
| 換価分割 | 不動産を売却したうえで、代金を共有者と破産管財人の間で分ける |
どの方法を採用するかは破産管財人と共有者間のやり取り次第ですが、いずれの場合も共有者に対して共有者の持ち分の価額を提供することによって共有不動産を処分することができます。
（４）不動産の価値がない場合
不動産の価値がない場合は、必ずしも不動産が処分されるとは限りません。
山林や農地など価値が低い不動産の場合は、任意売却などを行っても買い手がつかない場合があります。
破産管財人は、そのような不動産については裁判所の許可を得た上で破産財団から放棄することができます（破産法78条2項12号）。
破産財団から放棄された不動産については、債務者の手元に残すことができるため、自己破産前と同様に債務者が所有し、利用することが可能です。
もっとも、不動産価値については厳格に判断がなされる場合が多く、このような扱いとなるものは稀です。
２．自己破産をしても残る財産
自己破産しても手元に残る財産はいくつかあります。
自己破産をした後もその後の生活に必要なものまで無くなってしまったら、経済的な再起はできません。
そこで以下のような財産は自己破産をしても処分しないことが認められています。
- 新得財産
- 99万円までの現金
- 差押禁止財産
順にご説明します。
（１）新得財産
自己破産をしても、破産手続開始決定後に取得した財産（新得財産）は処分されません。
たとえば、破産手続開始決定後に得た収入は、債権者への配当に充てられずに、そのまま手元に残すことができます。
なお、新得財産とは破産手続の申立て後に、裁判所が発する破産手続開始決定が出た後に得た財産なので、破産手続の申立てをしても、破産手続開始決定が出るまでの間に得た財産は、新得財産に当たらず、処分の対象になるので注意が必要です。
（２）９９万円までの現金
預貯金も自己破産によって原則として処分をしなければいけない財産になるのですが、99万円までの現金は自由財産として手元に残すことができます。
全ての現金を処分しなければいけないとすると、債務者が生活に困窮する恐れがあるため、生活に必要な現金は処分の対象外とされているのです。
なお、この99万円の基準とは別に、保有財産がこれより少なかったとしても、一定の財産を保有している場合には、破産手続きの内、比較的複雑な手続きである管財事件として処理されることがあります。
管財事件の場合には裁判所に予納金を納める必要が生じます。
予納金の概要や相場については、以下の記事もご参考ください。
（３）差押禁止財産
法律で差押えが禁止されている財産があります。
差押禁止財産は、自己破産をした場合でも手元に処分されずに手元に残すことが可能です。
たとえば、以下のようなものが差押禁止財産に該当します。
- 生活必需品（ベッドやタンスなど）
- 家電製品（冷蔵庫や洗濯機など）
- 事業に必須の財産（農具や農業機械など）
- 宗教的な信仰対象（仏像や位牌など）
- 身体補助具（義足、義手など）
- 防災用の機械、器具、その他備品
- 1か月間の生活に必要な食料、燃料
- 年金、生活保護給付金、児童手当などの受給債権
- 給料、賞与、退職金などの4分の3、または33万円を超えない金額
自己破産をすると全ての財産を処分しなければいけないと思ってらっしゃる方もいますが、生活に必要と判断される財産は手元に残すことができます。
自己破産をしたからといって、あらゆる財産を処分しなければいけなくなるわけではない点を押さえておきましょう。
３．自己破産をするときの不動産に関する注意点
自己破産をするときは、不動産の処分には慎重になる必要があります。
破産手続開始前に不動産を売却して処分すると、適切な売買であったか疑われる可能性があります。
万一財産隠しがあった場合には、免責不許可事由に該当し、借金の返済義務が免除されないリスクがあるので要注意です。
悪質なケースだと詐欺罪に問われることもあります。
そのため、自己破産を検討している方は、不動産を安易に処分せずに、まずは弁護士に相談しておきましょう。
弁護士に相談することで、破産を進めるにあたって不適切な対応を行わないように注意できます。
破産手続を申立てて、無事に免責許可をうけることができるようにするためには、不動産について適切な対処をしておくことが必要です。
なお、自己破産における免責不許可事由の概要や対処のポイントについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、合わせてご参照ください。
まとめ
自己破産をすると、所有している不動産は処分しなければいけなくなる可能性が高いです。
ただし、自己破産をしたからといって全ての財産が処分されるわけではなく、一定の財産を残すことができます。
生活のために必要な財産は手元に残すことができるので、「自己破産をすると生活できなくなるのでは？」と心配する必要はありません。
また、自己破産手続前に勝手に売却処分をするのはリスクが高い行為といえます。
不動産を所有していて自己破産を検討している方は、まずは弁護士に相談して適切な対応を確認しましょう。
弁護士法人みずきでは、借金に関する相談を無料で受け付けておりますので、自己破産を行うことを検討されている方はお気軽にご相談ください。
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