敷金返還と原状回復
（１）敷金と保証金
敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」（民法622条の2）とされています。
難しく聞こえるかもしれませんが、賃借人が負担すべき賃料などの支払義務を担保する機能を担っています。
賃貸人からすると、未払となった場合に敷金から差し引くことができます。
一方で、保証金は、賃貸借契約書の定め方にもよりますが、敷金と同じく、賃借人から賃貸人に対して支払われるもので、多くの場合、修繕費やクリーニング代等の賃借人が負担すべき支払義務を担保する機能を担っています。
賃貸人に返還義務のない礼金のような取り扱いとするという定めもありますので、賃貸借契約書はよく読んで確認するようにしましょう。
このように、敷金と保証金は、呼び方の違いがあるのみで、同様の機能を有している場合が多いといえます。
（２）敷金返還義務の発生
敷金は、賃借人が負担すべき賃料などの支払義務を担保する機能を担っていますので、未払賃料はないか、クリーニングにどの程度金額を要するか、破損等があって原状回復費用をようしないかという点がわからない限り、返還する金額を算定できません。
そのため、敷金返還義務は、賃借人が不動産を明け渡した際（退去した際）に発生することになります。
一般的な賃貸借契約書では、退去後1～2か月以内と返還時期を定めていることが多いです。
（３）敷金と未払賃料の相殺
一般的な賃貸借契約書では、賃貸借契約が存続している間は、賃借人は賃代人に対して、未払の賃料と敷金とを相殺することができないと定められます。
これは、未払賃料はないか、クリーニングにどの程度金額を要するか、破損等があって原状回復費用をようしないかという点がわからない限り、返還する金額を算定できないため、敷金返還義務は、賃借人が退去した際に発生することと整合性を保つためです。
このように規定することで、賃借人から「退去が決まっているから、退去日までの敷金は敷金から勝手に差し引いてください。」とされることがありませんので、賃貸人にとっては安心です。
（４）原状回復
賃借人は、借りたときと同様の状態に戻して、賃貸人に不動産を返す必要があります。
通常の経年劣化は問題となりませんが、不動産にも個性があるため、個別の事情によって評価が異なってしまいますので、賃貸人と賃借人の間で、トラブルになることが多いです。
そのため、原状回復の解決の基準として、以下のようなガイドラインがありますので、適宜参照の必要があります。
（国土交通省ＨＰ）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
